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Mieten oder Kaufen – ein Streitgespräch

Soll ich kaufen oder mieten?

Für den Finanzexperten Gerd Kommer steht fest: Kaufen ist nicht immer besser als mieten. In seinem Buch „ Kaufen oder mieten?“ (Campus-Verlag, 244 Seiten, 24,95 Euro) rechnet er mit einigen Mythen rund ums Eigenheim ab. Zu Unrecht findet Immobilien-Experte Thomas Eckardt.

Ein Streitgespräch über die wirtschaftliche Seite des richtigen Wohnens. Beide Experten sind sich allerdings darin einig, das kaum jemand eine Kaufen-oder-Mieten-Entscheidung ausschließlich aus wirtschaftlicher Sicht trifft.

Mythos 1
Miete zu zahlen bedeutet, Geld zum Fenster hinauszuwerfen.  Die Realität: Ob der Mieter oder der Käufer nach zehn, 20 oder 30 Jahren vermögender dasteht, ist nicht von vornherein klar. In den vergangenen viereinhalb Jahrzehnten lag überwiegend der Mieter bei korrekter Berechnung vorn.

Thomas Eckardt: Ein Mieter bekommt für sein Geld als Gegenleistung: die Nutzung des Wohnraums. Aber dieses Geld sieht er nie wieder. Der Erwerber von selbstgenutztem Wohneigentum dagegen investiert das Geld, das er für Zins und Tilgung seines Baukredits aufwenden muss, in den eigenen Vermögensaufbau. Zwar zahlt er in den ersten Jahren oft mehr fürs Wohnen als der Mieter. Nur ist die Entwicklung gegenläufig: Die Belastung für Zins und Tilgung nimmt ab, bis sie schließlich bei Null liegt und die Immobilie völlig entschuldet ist. Im gleichen Zeitraum steigt dagegen häufig die Miete. Bei einer durchschnittlichen Mietsteigerung von jährlich 1,2 Prozent zahlt man bei einer monatlichen Kaltmiete von 600 Euro in 30 Jahren fast 300.000 Euro an seinen Vermieter.

Ein seriöser Vermögensvergleich von Eigentümer und Mieter muss sowohl die Wertsteigerung der Immobilie auf der einen Seite als auch die Guthabenzinsen des sparenden oder anlegenden Mieters berücksichtigen. Je niedriger das Zinsniveau, desto größer der Vorteil des Eigentümers: Der Bauherr bekommt das Geld, das er sich für Bau oder Kauf der eigenen vier Wände leihen muss, billiger, während das Sparvermögen des Mieters langsamer oder gar nicht mehr wächst. Fazit: Man bezahlt im Laufe des Lebens mindestens eine Immobilie, entweder die eigene oder die des Vermieters.

Gerd Kommer: Herr Eckardt nimmt hier nicht wirklich Stellung zu dem, was in These 1 formuliert wurde, dass nämlich Mieten nicht notwendigerweise finanziell schlechter als kaufen ist.

Anders als von Herrn Eckardt behauptet, nimmt die Gesamtbelastung aus Zins und Tilgung bei einem Annuitätendarlehen im Zeitablauf nicht ab. Diese Gesamtbelastung bleibt bis zur vorgesehenen Volltilgung, also über typischerweise gut 25 Jahre hinweg, gleich. Wenn die Zinsen zwischenzeitlich anziehen, was in Zukunft nicht auszuschließen ist, kann die Annuität sogar steigen, es sei denn, man dehnt die ursprünglich geplanten 25 Jahre nach hinten aus.

Ein Selbstnutzer zahlt über einen Zeitraum von 25 Jahren oder länger bei einer typischen Kreditfinanzierung praktisch genauso viel für Zinsen an die Bank und für Instandhaltung an Handwerker wie ein Mieter an seinen Vermieter. Weder Zinsen, noch Instandhaltung führen zu Eigentum oder tragen positiv zur Rendite bei. Zinsen sind „Kapitalmiete“ und Instandhaltungskosten gleichen lediglich Wertverlust durch Abnutzung aus. Nur die Kredittilgung führt zu Vermögensbildung. Im Übrigen hat ein Viertel aller deutschen Eigenheimbesitzer über 69 Jahre einer kürzlichen Untersuchung zufolge es nicht geschafft, ihre Immobilie voll abzubezahlen.

Was Mietsteigerungen anbelangt, legt Herr Eckardt nicht offen, wo er seine Zahlen herhat und auf welchen von ihm willkürlich ausgewählten Zeitraum sie sich beziehen. Tatsache ist: In den 39 Jahren von 1976 bis 2014 sind reale (inflationsbereinigte) Mieten pro Quadratmeter in Deutschland um 0,62 Prozent pro Jahr gestiegen, gegenüber dem Anstieg realer Nettolöhne je Stunde um 0,99% pro Jahr. Und selbst in den vergangenen sechs Jahren haben Mieten laut Statistischem Bundesamt langsamer zugenommen als die in die Höhe schießenden Immobilienpreise.

Herr Eckardt spricht davon, wie ein „seriöser“ Vermögensvergleich funktionieren muss. Prima – stellen wir einen an: In den vergangenen 46 Jahren (1970 bis 2015) war in den allermeisten Zeitfenstern zwischen fünf Jahren und 30 Jahren Mieten und Wertpapiersparen in Deutschland rentabler als Kaufen. Die vergangenen sechs Jahre von Anfang 2010 bis Ende 2015 sind einer der wenigen Zeiträume, in denen es anders herum war. Im Übrigen ist der Renditevergleich einer kreditfinanzierten Eigenheiminvestition mit einem Sparkonto oder Festgeld Unsinn, weil ein Sparkonto nie zur Vermögensbildung geeignet ist.

Die Aussage „man bezahlt im Laufe des Lebens mindestens eine Immobilie, entweder die eigene oder die des Vermieters“ ist ein nett klingendes aber arg angestaubtes Reklamesprüchlein der Immobilienbranche, das von einem Makler stammen dürfte. Faktenbezug: nahezu null.

Mythos 2
Immobilien eignen sich gut zur Altersvorsorge, denn wer als Ruheständler in einer schuldenfreien Immobilie wohnt, steht finanziell besser da als ein Mieterhaushalt. Die Realität: Aus finanzökonomischer Sicht ist die Aussage falsch. Auf Basis langfristiger historischer Daten und eines korrekten Vergleichs mit anderen Vermögensanlageformen ähnlichen Risikos führte Eigenheimbesitz in den vergangenen 46 Jahren in Deutschland typischerweise zu einem niedrigeren Endvermögen als relevante Kapitalmarktanlagen (Staatsanleihen und Aktien) auf einfacher „Buy-and-Hold-Basis“ (Kaufen-und-Halten-Strategie).

Thomas Eckardt: Tatsächlich wirkt das mietfreie Wohnen im Ruhestand wie eine zweite Rente. Laut statistischem Bundesamt haben Eigentümer im Durchschnitt monatlich 599 Euro mehr verfügbares Einkommen als Mieter. Während bei Eigentümern die Kosten fürs Wohnen langfristig auf acht Prozent des Haushaltsbudgets sinken, machen sie bei Mietern im Schnitt rund 30 Prozent aus. Selbst unter Berücksichtigung der laufenden Kosten für Instandhaltung und Reparaturen in Höhe von 117 Euro (gegenüber nur elf Euro bei Mietern) ist der finanzielle Spielraum für Eigentümer im Alter deutlich größer.

Gerd Kommer: Eckardts Argumentation ist methodisch falsch. Dass Eigenheimbesitzer durchschnittlich ein höheres verfügbares Einkommen haben, liegt an ihrem höheren Bruttoeinkommen, einer höheren Sparquote (die wiederum zu Vermögenseinkünften führt) und höheren Erbschaften. Das höhere Bruttoeinkommen wird wiederum primär durch ihr gegenüber Mietern durchschnittlich höheres Bildungsniveau bestimmt. Mit der Frage der Rentabilität der Immobilie hat das alles nichts zu tun. Hier wird Korrelation mit Ursache verwechselt.

Mythos 3
Die Preise qualitativ guter Wohnimmobilien werden langfristig immer steigen, weil sie Sachwerte sind und weil Bauland nicht beliebig vermehrbar ist. Die Realität: Die durchschnittliche Wohnimmobilie ist in Deutschland unter Berücksichtigung der Inflation in den 29 Jahren von 1981 bis 2009 um 30,1 Prozent im Preis gefallen. Wenn Eigenheime auf Kredit finanziert sind, wird der Verlust auf das eingesetzte Eigenkapital in einem solchen Fall noch höher sein als die Wertminderung des Objekts allein. Es existiert kein statistischer Beleg dafür, dass qualitativ überdurchschnittliche Immobilien eine generell höhere Rendite oder geringere Risiken aufweisen als qualitativ schlechte Immobilien.

Thomas Eckardt: Ganz so einfach ist es nicht. Eine vom Allensbach-Institut durchgeführte Studie zeigt: In drei von vier deutschen Kreisen und Städten entwickeln sich die Immobilienwerte mindestens bis zum Jahr 2030 stabil. In fast der Hälfte der 402 Kreise und Städte in Deutschland können Eigentümer demnach damit rechnen, ihre eigenen vier Wände mit Gewinn verkaufen zu können. Auch das Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) hat in einer Langfristbetrachtung berechnet, dass die Preise für neue Eigentumswohnungen von 1975 bis 2008 um rund 85 Prozent gestiegen sind. Die Preise für Reihenhäuser haben sich im selben Zeitraum sogar verdoppelt.

Gerd Kommer: Hier schildert Herr Eckardt einen Sachverhalt, der mit meiner Faktenfeststellung in „Mythos 3“ wenig zu tun hat. Die dortige Aussage bezieht sich auf die 29 Jahre von Anfang 1981 bis Ende 2009. Eckardt spricht stattdessen von einem Meinungsforschungsinstitut, das eine Umfrage von der Gegenwart bis zum Jahr 2030 zum Gegenstand hat. Wie er dieser notwendigerweise unsicheren Prognose auch noch das Attribut „mindestens“ beifügen kann, finde ich „merkwürdig“. Aber es kommt noch kurioser: Die zitierte Prognose sagt, wenn Herr Eckardt sie korrekt wiedergibt, dass in der Hälfte aller Kreise und Städte in den kommenden 14 Jahren die Wohnimmobilienpreise nominal stagnieren oder fallen werden. Real (inflationsbereinigt) wäre das Ergebnis dann notwendigerweise noch schlechter. Wenn sich diese Prognose als richtig herausstellt, dann tun mir die Eigenheimbesitzer in der Hälfte der Kreise und Städte jetzt schon leid.

Herrn Eckardts zweite Aussage zu der ZEW-Untersuchung, bezieht sich auf den historischen Zeitraum 1975 bis 2008. Rechnet man jedoch die aus diesem Anstieg heraus, ergibt sich ein realer Wertverlust von knapp 20%. Das klingt nicht mehr ganz so attraktiv wie „85% Wertsteigerung“.

Mythos 4
Die Lage ist das entscheidende Renditekriterium bei einer Immobilie. Top-Lagen in attraktiven Städten werden immer gefragt sein. Die Realität: Die Lage hat, ob erst- oder drittklassig, für die Gesamtrendite oder nur die Wertsteigerung einer Wohnimmobilie keine systematische Bedeutung. Entscheidend ist hingegen die Veränderung der Qualität der Lage in zehn oder 20 Jahren. Die Aussage, Wohnimmobilien in attraktiven Metropolen oder Städten haben eine höhere Wertsteigerung als in ländlichen Regionen, lässt sich nicht belegen. Typischerweise werden die hohen Kaufpreise von Stadtimmobilien mit höheren Renditen verwechselt.

Thomas Eckardt: Es ist eine Binsenweisheit: Je besser die Lage, desto wertbeständiger ist eine Immobilie. Wie wirtschaftsstark und damit zukunftsorientiert ist der Standort? Bietet eine Stadt oder Region viele attraktive Arbeitsplätze, geht das meist mit einer entsprechenden Infrastruktur bei Kinderbetreuung, Ausbildungsplätzen, Freizeit- und Kulturangeboten einher. Diese hohe Qualität der so genannten Makrolage schlägt sich im Niveau der Immobilienpreise nieder. Wo man teuer kauft, kann man in der Regel später zu einem höheren Preis wiederverkaufen. Innerhalb der Ballungsgebiete bestimmt die Mikrolage, also das Stadtviertel und die unmittelbare Nachbarschaft, das Preisgefüge mit.

Gerd Kommer: Was Wertsteigerung angeht, gibt es auf lange Sicht keinen belegbaren, systematischen Unterschied zwischen Stadt und Land, auch wenn das in den vergangenen sieben Jahren in Deutschland anders war. Nehmen wir zur Illustration das Beispiel „Paris versus restliches Frankreich“. Es existiert wohl kaum ein Land auf der Welt, in dem eine einzige Metropole in wirtschaftlicher, politischer und kultureller Hinsicht ein so dominierendes Zentrum verglichen mit dem Rest des Landes darstellt wie in Frankreich. In den 79 Jahren von 1937 bis 2015 erfuhren Wohnimmobilien in Paris fast exakt die gleiche Wertsteigerung wie Wohnmobilen außerhalb von Paris, einschließlich vieler Hundert Kleinstädte und Dörfer – alle natürlich ohne S-Bahn-Infrastruktur und ohne Kindergarten. Die Mietrenditen auf dem flachen Land waren vermutlich durchschnittlich sogar höher als in Paris und die Instandhaltungskosten niedriger. Und anders als Herr Eckardt behauptet aber nicht belegt: Teuer einkaufen bietet keinesfalls eine Gewähr für danach noch teurer verkaufen.

Mythos 5
Wohnimmobilien schützen vor Inflation. Die Realität: Stimmt! Aber: Andere Anlageformen schützen genauso so gut oder besser, zum Beispiel Aktien, Anleihen oder Rohstoffe. Kurzfristig gesehen (bis zu fünf Jahre) schützen Immobilien sogar schlechter als risikoarme Anlagen vor der Teuerungsrate. Wer sein Vermögen vor der Inflation schützen möchte, sollte bessere Anlageprodukte als Immobilien nutzen. Sich auf kurz- und mittelfristige Prognosen bei der Entwicklung der Immobilienpreise zu verlassen, ist nicht nur nutzlos, sondern gefährlich.

Thomas Eckardt: Grundsätzlich schützen Sachwerte wie Immobilien besser vor dem Vermögensverlust durch Geldentwertung als Anlagen in Finanzprodukte. Das gilt insbesondere für Selbstnutzer: Wer in Phasen steigender Lebenshaltungskosten keine Miete zahlen muss, wird das Wohnen in eigenen vier Wänden umso mehr schätzen. Mieter müssen sich dann meist auf steigende Mieten einstellen.

Gerd Kommer: Aktien und Rohstoffe sind auch Sachwerte. Es gibt meines Wissens keinen ernstzunehmenden Ökonomen, der behaupten würde, dass Wohnimmobilien auf lange Sicht höhere Renditen als Aktien erzeugen. Einen glaubhaften wissenschaftlichen Beleg dafür habe ich ebenfalls noch nie gesehen. Ansonsten wiederholt Eckardt in seiner Stellungnahme Aussagen, die er vorher schon getroffen hat und die wiederum mit meiner Faktenfeststellung in „Mythos 5“ kaum etwas zu tun haben.

Mythos 6
Ein Eigenheim schützt vor steigenden Mieten. Die Realität: Stimmt grundsätzlich. Aber wie wichtig ist dieser Schutz? Inflationsbereinigt stiegen die wesentlichen Messgrößen für Löhne und Gehälter in Deutschland von 1970 bis 2014 genauso schnell wie oder sogar schneller als die Mieten. Auch wenn man das Gefühl hat, der Vermieter verlange Jahr um Jahr mehr Geld, steht dagegen: Der Anteil des Einkommens, welches für das Wohnen aufgewendet werden muss, ist langfristig gefallen. Aus Angst vor steigenden Mieten eine Wohnung zu kaufen, ist genauso sinnvoll wie der Erwerb eines Bauernhofes wegen möglicherweise steigenden Lebensmittelpreisen.

Thomas Eckardt: Seit Jahrzehnten ist die Entwicklung von Mieten und Immobilienpreisen eng aneinander gekoppelt. Das bedeutet: Während die Ausgaben des Mieters steigen, wächst das Vermögen des im eigenen Zuhause wohnenden Eigentümers. Aufschlussreich ist in diesem Zusammenhang ein Gutachten des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW), das die Mietkosten mit den Selbstnutzerkosten pro Quadratmeter vergleicht. Das Ergebnis: Mieter zahlen im Schnitt 41 Prozent mehr fürs Wohnen als Immobilienkäufer.

Gerd Kommer: Herr Eckardt redet fortwährend aber eher diffus von „steigenden Mieten“. Erstens sind Mieten in Deutschland bei korrekter Berechnung in den vergangenen 45 Jahren langsamer gestiegen als Haushaltseinkommen und zweitens geht es hier darum, wie der Vergleich von Mieterstatus und Kapitalmarktanlage versus Eigenheimstatus aussieht. Nominale Mieten und ihren Anstieg in Isolation zu betrachten ist im Kontext von „kaufen oder mieten“ sinnlos. Die Zahl 41% aus dem IW-Gutachten beinhaltet keine Tilgung – mit Tilgung wäre sie weit, weit niedriger – und sie ist nur eine Momentaufnahme von Mitte 2016, also keine Zeitraumbetrachtung.

Mythos 7
Vorübergehende Wertverluste einer Immobilie spielen dann keine Rolle, wenn man in der Immobilie wohnt, denn der Wohnwert sinkt dadurch ja nicht: „Irgendwo muss man ja wohnen und ein Eigenheim ist ohnehin eine Langfristanlage.“ Die Realität: Das Argument ist falsch. Vorrübergehende Wertverluste sind für jede Anlageform zu betrachten. Sonst würde das für Aktien bedeuten, dass Verluste keine Rolle spielen, sofern man die Wertpapiere nicht verkauft. Zudem muss beachtet werden, dass bei sinkenden Immobilienwerten in der Regel auch zeitverzögert die Mietpreise fallen. Folge: Mieter profitieren, Eigentümer verlieren.

Thomas Eckardt: Wer seine Immobilie nicht verkaufen muss, spürt einen eventuellen Wertverlust tatsächlich nicht. Zusätzlich bleibt Wohneigentum die einzige Form der Geldanlage mit täglich erfahrbarer Lebensqualität. Diese Wohlfühlrendite ist nur schwer in Zahlen zu fassen, aber nicht zu unterschätzen. Im eigenen Zuhause zu wohnen, bedeutet Sicherheit. Die nennen regelmäßig zwei Drittel der Befragten als wichtigstes Anlagekriterium, weit vor der Rendite.

Kein Wunder also, wenn in Befragungen die selbstgenutzte Immobilie seit Jahren als geeignetste Anlageform und außerdem als beste Form der Altersvorsorge genannt wird.

Gerd Kommer: Warum soll ein Wertverlust einer Immobilie, die man momentan nicht verkaufen will, nicht „gespürt“ werden? Wertverlust ist Wertverlust, ob dieser Wertverlust mein Auto betrifft, mein Reitpferd, mein Eigenheim oder mein Wertpapierdepot. Klar, wenn ich das Vermögensgut in diesem Moment nicht verkaufe, habe ich diesen Wertverlust nicht realisiert und kann immer noch hoffen, dass die Anlage künftig wieder an Wert gewinnt, aber diese Hoffnung beseitigt den bisherigen Wertverlust nicht! Beispiel: Wenn ich soeben einen 100-Euroschein aus meinem Portemonnaie verloren habe, diese 100 Euro aber vorläufig nicht ausgeben wollte, spielt das Verlieren dann erst einmal keine Rolle?

Was Befragungen und „Sicherheit“ betrifft: Fakt ist, dass selbstgenutzte Wohnimmobilien in den allermeisten Zeitfenstern während der vergangenen 45 Jahren und auch über den Gesamtzeitraum in Deutschland eine geringere Rendite hatte als Mieten kombiniert mit einer angemessenen Kapitalmarktanlage.

Quelle

Bildquelle: Pixabay

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